Η κατοχή, η μεταβίβαση και εν γένει η διαχείριση ακίνητης περιουσίας χωρίς την κατάλληλη καθοδήγηση μπορεί να αποβεί ιδιαίτερα επιζήμια για τα συμφέροντά σας.
Η εταιρία μας έχει την απαραίτητη εμπειρία και γνώση σε ζητήματα ακίνητης περιουσίας, όπως ιδίως μισθώσεις, πωλήσεις, γονικές παροχές, αποδοχές ή αποποιήσεις κληρονομιάς. Επίσης, μπορούμε να σας καθοδηγήσουμε σε ζητήματα κτηματολογίου, χωροταξίας και πολεοδομίας (πρόστιμα, κατεδαφίσεις, νομιμοποίησεις, προσκυρώσεις κλπ) καθώς και σε φορολογικά θέματα (ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ, δημοτική φορολογία, φόροι μεταβίβασης κλπ).
Η κυριότητα και η δουλεία είναι τα δικαιώματα που κατά κανόνα παρέχουν στον φορέα τους (υποκείμενο του δικαιώματος) την αξίωση να χρησιμοποιεί το πράγμα. Το ενέχυρο (για τα κινητά και τα δικαιώματα) και η υποθήκη (για τα ακίνητα κατά κανόνα) έχουν ως σκοπό την εξασφάλιση κάποιας απαίτησης έναντι αυτού που έχει το δικαίωμα της κυριότητας ή της δουλείας του πράγματος και γι’ αυτό ονομάζονται δικαιώματα εμπράγματης ασφάλειας.
Οι δουλείες διακρίνονται σε πραγματικές και προσωπικές. Προσωπική είναι η δουλεία που έχει συσταθεί υπέρ ενός συγκεκριμένου προσώπου (όπως η επικαρπία), ενώ πραγματική η δουλεία που έχει συσταθεί υπέρ του εκάστοτε προσώπου που είναι φορέας συγκεκριμένου εμπράγματου δικαιώματος σε άλλο πράγμα (όπως η δουλεία διόδου, η οποία συστήνεται σε βάρος ενός ακινήτου και υπέρ του εκάστοτε π.χ. κυρίου του γειτονικού ακινήτου).
Έτσι, όταν από την πλήρη κυριότητα αφαιρεθεί το δικαίωμα χρήσης του πράγματος (όπως για παράδειγμα με την σύσταση επικαρπίας) αυτή παραμένει αποψιλωμένη (η λεγόμενη «ψιλή» κυριότητα).
Σύμφωνα με το άρθρο 369 του Αστικού Κώδικα οι εμπράγματες συμβάσεις πρέπει υποχρεωτικά να καταρτίζονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Έτσι, λοιπόν η σύσταση των εμπραγμάτων δικαιωμάτων και η αλλοίωση και η μεταβίβασή τους πρέπει να γίνονται με συμβόλαιο και δεν αρκεί ιδιωτικό έγγραφο (με ή χωρίς βεβαίωση του γνησίου της υπογραφής από δικηγόρο, ΚΕΠ ή άλλη δημόσια αρχή) πόσο μάλλον δεν αρκεί προφορική συμφωνία.
Σημαντική διευκρίνιση! Καμία σημασία δεν έχει (κατά κανόνα) ποιος δηλώνει το ακίνητο ως δικό του στο Περιουσιολόγιο Ακίνητης Περιουσίας της ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων) με τη δήλωση Ε9 και συνακόλουθα ποιος καταβάλλει τον ΕΝΦΙΑ και τους λοιπούς φόρους του ακινήτου. Μόνο, κατ’ εξαίρεση τα γεγονότα αυτά θα μπορούσαν να αποτελέσουν ενδείξεις για θεμελίωση δικαιώματος και πάντα υπό τις αυστηρές προϋποθέσεις του νόμου.
Για τους λόγους αυτούς και ιδιαίτερα στην περίπτωση που αγοράζετε ένα ακίνητο (ή και γενικότερα θεμελιώνεται υπέρ σας κάποιο εμπράγματο δικαίωμα) σας συνιστούμε να συμβουλευτείτε δικηγόρο, καθώς η κατάρτιση μόνο του συμβολαίου χωρίς ουσιαστικό νομικό έλεγχο δεν σας παρέχει απολύτως καμία βεβαιότητα για την κτήση του δικαιώματος από εσάς. Ο δικηγόρος πρέπει να ερευνήσει όλο το ιστορικό του συγκεκριμένου δικαιώματος και να εξακριβώσει αν ανήκει πράγματι σε αυτόν που σας το μεταβιβάζει. Και αυτό γιατί ο νόμος δεν αναγνωρίζει καλόπιστη κτήση ακινήτου από μη κύριο. Όλες οι μεταβιβάσεις από την δημιουργία του δικαιώματος πρέπει να έχουν γίνει νόμιμα αλλιώς δεν αποκτάτε το δικαίωμα, αλλά έχετε μόνο αξίωση προς αποζημίωση.
Τέλος, πρόσθετη προϋπόθεση για την οριστική σύσταση ή μεταβολή ενός εμπράγματου δικαιώματος είναι η μεταγραφή του συμβολαίου στην αρμόδια υπηρεσία, για την οποία αναλυτικά δείτε στην καρτέλα «Κτηματολόγιο» της ιστοσελίδας μας.
Υπό το προϊσχύσαν καθεστώς η απαραίτητη μεταγραφή των συμβολαίων γινόταν στα κατά τόπους Υποθηκοφυλακεία, τα οποία ήδη αντικαθίστανται σταδιακά από τα Κτηματολογικά Γραφεία. Η αλλαγή αυτή στηρίζεται σε μία διαφορετική προσέγγιση της δημοσιότητας των δικαιωμάτων επί των ακινήτων. Στο Υποθηκοφυλακείο οι εγγραφές των δικαιωμάτων γίνονται ανά πρόσωπο στην μερίδα του, όπου εγγράφεται το σύνολο των εμπραγμάτων δικαιωμάτων του. Αντίθετα, στο Κτηματολογικό Γραφείο κάθε ακίνητο λαμβάνει έναν μοναδικό αριθμό και το σύνολο των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επ’ αυτού – καθώς και ο δικαιούχος τους – εγγράφονται στο Κτηματολογικό Φύλλο του εκάστοτε ακινήτου.
Σήμερα βρισκόμαστε σε μεταβατικό καθεστώς, καθώς δεν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση σε όλη τη χώρα. Η κτηματογράφηση διενεργείται κατά περιοχές. Μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης σε κάθε περιοχή δημοσιεύεται η έναρξη λειτουργίας του αρμοδίου Κτηματολογικού Γραφείου και παύει η λειτουργία του Υποθηκοφυλακείου. Είναι πιθανό οι πληροφορίες κατά την κτηματογράφηση να μεταφερθούν ελλιπώς ή εσφαλμένα στο Κτηματολογικό Γραφείο. Δεδομένου ότι υπάρχει προθεσμία για συμπλήρωση των ελλείψεων ή διόρθωση των σφαλμάτων μετά το πέρας της οποίας η συμπλήρωση ή η διόρθωση δεν είναι δυνατή, καθίσταται απαραίτητο να ελέγξετε την εικόνα του ακινήτου σας στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Είναι πιθανό δηλαδή να απωλέσετε ακόμα και την κυριότητα επί του ακινήτου σας χωρίς να προβείτε σε κάποια δική σας ενέργεια.
Αναλαμβάνουμε να ελέγξουμε την κατάσταση του ακινήτου σας και να προβούμε στις απαραίτητες δηλώσεις και ενέργειες (όπως δήλωση κτηματογράφησης, συμπλήρωση ελλείψεων, διόρθωση σφαλμάτων δικαστική ή μη κ.λπ.) για την απόλυτη εξασφάλιση των δικαιωμάτων σας.
Όπως πιθανώς γνωρίζετε, ως κληρονόμος είναι σημαντικό να διαγνώσετε έγκαιρα τυχόν οφειλές του κληρονομούμενου (αποβιώσαντος) , καθώς αν η κληρονομιά είναι βεβαρυμένη με χρέη και δεν αποποιηθείτε την κληρονομιά εντός 4 μηνών – κατά κανόνα – αναλαμβάνετε να αποπληρώσετε τα χρέη αυτά με το σύνολο της δικής σας περιουσίας. Η κληρονομιά κατά το μέρος που σας ανήκει και η δική σας περιουσία κατά κανόνα συνενώνονται. (Αυτό βέβαια μπορείτε να το αποφύγετε αν αποδεχθείτε την κληρονομιά με το ευεργέτημα της απογραφής.)
Σημαντική διευκρίνιση! Δεν αρκεί να διαγνώσετε αν το ακίνητο που κληρονομείτε είναι υποθηκευμένο ή προσημειωμένο για κάποιο χρέος, αλλά όπως προαναφέραμε, πρέπει να εξετάσετε το σύνολο της περιουσίας του κληρονομούμενου (αποβιώσαντος).
Πέραν των μεταβιβάσεων λόγω κληρονομικής διαδοχής αναλαμβάνουμε κάθε σχετικό θέμα, όπως την σύνταξη διαθήκης ώστε να είναι καθ’ όλα νόμιμη και έγκυρη, την δημοσίευση υπάρχουσας διαθήκης, δηλώσεις αποδοχής με ή χωρίς το ευεργέτημα της απογραφής και δηλώσεις αποποίησης, τη διαδικασία χορήγησης άδειας από το δικαστήριο για αποποίηση για λογαριασμό ανηλίκου, την διασφάλιση των δικαιωμάτων σας στην περίπτωση που δεν υπάρχει διαθήκη (εξ αδιαθέτου διαδοχή και νόμιμη μοίρα) καθώς και στην περίπτωση που έχετε αποκληρωθεί παρά το νόμο ή προσβάλλεται η νόμιμη μοίρα σας.
Είναι κρίσιμο, επομένως, να ρυθμίσετε το σύνολο των χρεών σας και όχι μόνο αυτά για τα οποία έχει εγγραφεί προσημείωση ή υποθήκη στο ακίνητο. Οποιοσδήποτε δανειστής ακολουθώντας τις νόμιμες διαδικασίες μπορεί να αποκτήσει εκτελεστό τίτλο και να προβεί σε εκπλειστηριασμό του ακινήτου σας. Από το αποτέλεσμα του πλειστηριασμού θα ικανοποιηθεί κατά προτεραιότητα ο δανειστής που υπέρ του οποίου έχει εγγραφεί υποθήκη ή προσημείωση, ανεξάρτητα αν είναι ο ίδιος που κίνησε τη διαδικασία του πλειστηριασμού.
Κατά της διαδικασίας αυτής ο οφειλέτης μπορεί να ασκήσει ανακοπή και, εφόσον έχει νόμιμους λόγους, να ακυρώσει τη διαδικασία.
Τα τελευταία χρόνια ο νομοθέτης σε εκδήλωση της κοινωνικής υποχρέωσης του κράτους, σταθμίζοντας τα αντικρουόμενα δικαιώματα και σκοπιμότητες, προέβη σε πρωτοβουλίες προστασίας των υπερήμερων δανειοληπτών. Κορύφωση αποτέλεσε ο ν. 3869/2010 (Νόμος Κατσέλη), ο οποίος τροποποιημένος ισχύει μέχρι και σήμερα και ο οποίος είχε συνδυαστεί με συνεχείς νομοθετικές ρυθμίσεις αναστολής των πλειστηριασμών «πρώτης κατοικίας». Η υπαγωγή στο νόμο αυτό είναι δυνατή μέχρι και το τέλος του 2018, χωρίς ωστόσο να υπάρχει ειδική και ανεξάρτητη ρύθμιση για την αναστολή των πλειστηριασμών «πρώτης» κατοικίας. Συνεπώς, με την υπαγωγή στο νόμο, μόνο ρύθμιση και ενδεχομένως διαγραφή των χρεών των οφειλετών μπορεί να επέλθει και εξ αυτού του λόγου να αποφευχθεί ο εκπλειστηριασμός του ακινήτου.
Σήμερα, στο πλαίσιο της αναδιοργάνωσης της οικονομίας υπάρχει η πολιτική και νομοθετική βούληση για εκκαθάριση παλαιών χρεών (ιδιωτών και μη) και, επομένως, επιτάχυνσης και των πλειστηριασμών, οι οποίοι και θα διεξάγονται πλέον αποκλειστικά ηλεκτρονικά.
Σημαντικό! Σε περίπτωση που χρειαστείτε βοήθεια για την προστασία του ακινήτου σας, θα πρέπει να απευθυνθείτε το ταχύτερο σε δικηγόρο, καθώς ο νόμος θέτει πολύ σύντομες και σημαντικές προθεσμίες.
Έτσι, έδωσε τη δυνατότητα στους πολίτες να μονιμοποιήσουν τις αυθαίρετες κατασκευές τους καταβάλλοντας πρόστιμο (κατασκευής και διατήρησης), το οποίο αποδίδεται κατά το μεγαλύτερο μέρος του (ήδη σύμφωνα με το ν. 4495/2017 στο «πράσινο» ταμείο κατά 50%) υπέρ εργασιών ανάπλασης και διαμόρφωσης του περιβάλλοντος.
Η υπαγωγή στη διαδικασία γίνεται με επιμέλεια μηχανικού και ήδη αποκλειστικά ηλεκτρονικά. Ωστόσο, σε περίπτωση που χρειάζεται να προσβληθεί κάποια πράξης διοίκησης, εφαρμόζονται οι διατάξεις του διοικητικού δικαίου (ενστάσεις, προσφυγές, ανακοπές) και είναι απαραίτητη η συμβολή δικηγόρου που γνωρίζει το πλέγμα των σχετικών πολεοδομικών και χωροταξικών διατάξεων του νόμου.
Είναι, επίσης, απαραίτητη η συνδρομή δικηγόρου όταν απειλείται το ακίνητο που φέρει πολεοδομικές παραβάσεις είτε με κατεδάφιση είτε έχουν επιβληθεί σε βάρος προσώπων τα πρόστιμα της πολεοδομικής νομοθεσίας και δεν έχει γίνει υπαγωγή στο καθεστώς των νομιμοποιήσεων.
Η προστασία του ακινήτου και του κυρίου του στην περίπτωση αυτή στηρίζεται σε δύο βασικούς άξονες. Πρώτον στην ουσιαστική και οριστική προστασίατους ασκώντας τα κατάλληλα ένδικα βοηθήματα και δεύτερον στην άμεση και χωρίς καμία καθυστέρηση προσωρινή προστασία μέχρι να εκδικαστεί η υπόθεση από το αρμόδιο δικαστήριο, έτσι ώστε να αποφευχθεί ανεπανόρθωτη βλάβη του ιδιοκτήτη.
Σημαντικό! Ανεξαρτήτως των διοικητικών κυρώσεων, η παράβαση των πολεοδομικών διατάξεων αποτελεί και ποινικό αδίκημα για αυτόν που τις διέπραξε. Η υποστήριξη του κατηγορουμένου στο ποινικό δικαστήριο από δικηγόρο που γνωρίζει τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις είναι απαραίτητη. Ειδική διάταξη του νόμου απαλλάσσει τον κατηγορούμενο σε πολλές περιπτώσεις τέτοιων αδικημάτων, εφόσον όμως υπαχθεί στο σχετικό καθεστώς των νομιμοποιήσεων.
Αναλαμβάνουμε να σας καθοδηγήσουμε γρήγορα και αποτελεσματικά σε όλες τις πτυχές της μίσθωσης που σας αφορά, συντάσσοντας το μισθωτήριο συμφωνητικό, προβαίνοντας στις απαραίτητες φορολογικές δηλώσεις αλλά και στην ανώμαλη εξέλιξή της, όπως όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει τα συμφωνηθέντα μισθώματα (διαταγή πληρωμής), προκαλεί ζημιές στο μίσθιο ακίνητο ή παραβαίνει τους όρους του μισθωτηρίου (αγωγή), δεν αποδίδει το μίσθιο ακίνητο κατά τη λήξη της μίσθωσης (αγωγή ή διαταγή απόδοσης μισθίου) και σε κάθε άλλη περίπτωση.
Σημαντικό! Η μίσθωση είναι δυνατόν να καταρτισθεί και προφορικά (αν και δεν το συνιστούμε). Η δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων) μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του taxisnet δεν αποτελεί μισθωτήριο. Εφόσον, όμως, έχει γίνει η δήλωση αυτή και ο μισθωτής την έχει αποδεχθεί, λειτουργεί ως αποδεικτικό της προφορικής συμφωνίας των μερών.
Ειδική κατηγορία μισθώσεων αποτελεί η χρηματοδοτική μίσθωση, η οποία αποτελεί ουσιαστικά έναν τρόπο χρηματοδότησης. Διέπεται από συγκεκριμένες διατάξεις και συνηθίζεται ως τρόπος χρηματοδότησης επιχειρηματιών ή αγοράς οχημάτων.
Εκτός από πράγμα είναι δυνατόν να μισθωθεί και δικαίωμα. Πρακτική εφαρμογή έχει αυτό στην εκμίσθωση του δικαιώματος εκμετάλλευσης περιπτέρου. Η εκμίσθωση του δικαιώματος αυτού τελεί υπό την προϋπόθεση έκδοσης σχετικής άδειας από τον οικείο Δήμο, ο οποίος κατά νόμο παρέχει το δικαίωμα εκμετάλλευσης του περιπτέρου στον εκμισθωτή και αυτός με τη σειρά του το εκμισθώνει στον μισθωτή. Ιδιαίτερη αντιμετώπιση έχει η μίσθωση αυτή και από την φορολογική διοίκηση (διαφορετικός τρόπος δήλωσης μισθωτηρίου, διαφορετικός τρόπος παρακράτησης εισοδήματος και φορολόγησης του εισοδήματος από την εκμετάλλευση του δικαιώματος εκμετάλλευσης).
Συνεπώς, η φορολογική αντιμετώπιση της ακίνητης περιουσίας συνιστά καθοριστική παράμετρο για τη λήψη απόφασης σχετικά με την επένδυση ή την επιχειρηματική δραστηριότητα σε ακίνητη περιουσία.
Η ακίνητη περιουσία συνδυάζει ζητήματα φορολογίας εισοδήματος, κατοχής και συναλλαγών.
Συγκεκριμένα, η κατοχή ακίνητης περιουσίας (γης και κτιρίων) συνεπάγεται την επιβολή ΕΝΦΙΑ και ΤΑΠ και λοιπά τέλη. Μάλιστα, η λόγω των νομοθετικών αλλαγών και άλλων παραγόντων που ανάγονται στην διοικητική οργάνωση και στη βάση επιβολής του φόρου, συχνά χωρούν λάθη κατά τον καταλογισμό του φόρου. Για παράδειγμα, συχνά υπολογίζεται εσφαλμένα ο συντελεστής του κύριου ή του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, επιβάλλεται φόρος σε απρόσοδη περιουσία κλπ, ζητήματα για τα οποία συνίσταται η αρωγή δικηγόρου λόγω της οικονομικής τους σημασίας.
Περαιτέρω, τα εισοδήματα από την εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας φορολογούνται χωριστά, με διαφορετικούς συντελεστές ανάλογα αν τα εκμεταλλεύεται φυσικό πρόσωπο (15% έως και 45%) ή νομική οντότητα (29%). Η φορολογική επιβάρυνση είναι σημαντική και για τον λόγο αυτό απαιτείται φορολογικός σχεδιασμός προκειμένου να μην καθίσταται ασύμφορη η εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας. Ειδικά για τις νομικές οντότητες που εκμεταλλεύονται ακίνητη περιουσία για επιχειρηματικούς σκοπούς, επιβάλλεται και ειδικός φόρος εταιριών, ο οποίος ρυθμίζεται από ένα ιδιαίτερα σύνθετο νομοθετικό πλαίσιο και ο οποίος χρήζει εξειδικευμένης αντιμετώπισης καθώς είναι ετήσιος και με ιδιαίτερα υψηλό συντελεστή (15%).
Τέλος, η μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας φορολογείται χωριστά με επιβολή φόρων επί της συναλλαγής. Έτσι, διακρίνουμε αφενός σε φόρους κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών και αφετέρου σε φόρους μεταβίβασης από επαχθή αιτία.
Ως προς την φορολόγηση της μεταβίβασης περιουσίας από χαριστική αιτία, είναι κρίσιμη η συγγένεια των συναλλασσόμενων προσώπων, η αξία της περιουσίας, η προσωπική κατάσταση του δωρεοδόχου ή κληρονόμου και ειδικές απαλλαγές (πχ. απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Επειδή η φορολογική επιβάρυνση αυξάνει σημαντικά ανάλογα με τις ειδικότερες συνθήκες, είναι σημαντική η καθοδήγηση από καταρτισμένο δικηγόρο προκειμένου να επιλεγεί η ευνοϊκότερη λύση.
Ως προς την μεταβίβαση από επαχθή αιτία, επιβάλλεται είτε Φ.Π.Α είτε φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α), ανάλογα με την ημερομηνία έκδοσης της άδειας του ακινήτου, την συστηματική ή ευκαιριακή αγοραπωλησία ακινήτων, την επαγγελματική δραστηριότητα των μερών και άλλους παράγοντες.
Τέλος, σε προσωρινή αναστολή τελεί ο φόρος υπεραξίας που αφορά και την ακίνητη περιουσία, επιβαρύνει τον πωλητή, παρουσιάζει σημαντική δυσκολία ως προς τον υπολογισμό του και αναμένεται να αποτελέσει περαιτέρω φορολογική επιβάρυνση στην μεταβίβαση από 1.1.2019, οπότε και αναμένεται η εφαρμογή του. Υπό το πρίσμα της φορολογικής επιβάρυνσης και με την κατάλληλη καθοδήγηση, μπορείτε να επιλέξετε την κατάλληλη χρονική στιγμή για την μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας.
Σημαντικό! Είναι σαφές ότι η ακίνητη περιουσία αποτελεί αντικείμενο πολλαπλής φορολογίας και απαιτεί προσεκτικό χειρισμό ως προς την αντιμετώπισή της. Οι δικηγορικές υπηρεσίες υψηλής ποιότητας μπορούν να σας καθοδηγήσουν μέσα στο σύνθετο φορολογικό καθεστώς, ώστε να αξιοποιήσετε απαλλαγές και εξαιρέσεις του νομοθετικού πλαισίου και να καταστρώσετε έξυπνα τον φορολογικό σχεδιασμό της επιχείρησής σας.
