Πώς διορθώνονται οι ανακριβείς αρχικές κτηματολογικές εγγραφές όταν ο δικαιούχος έχει αποβιώσει;

Ενόψει της οριστικοποίησης των αρχικών εγγραφών του κτηματολογίου και του αμάχητου τεκμηρίου για την ύπαρξη, την έκταση και τους φορείς των δικαιωμάτων που έχουν δηλωθεί, εμφανίζονται ολοένα και περισσότερες περιπτώσεις ανακριβών ή εσφαλμένων αρχικών εγγραφών, γεγονός που θέτει σε κίνδυνο τα εμπράγματα δικαιώματα. Συνήθη λάθη στις αρχικές εγγραφές είναι τα εξής:

• Το ακίνητο εμφανίζεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη
• Το ακίνητο εμφανίζεται με δικαιούχο τρίτο πρόσωπο
• Υπάρχουν ανακρίβειες ως προς την έκταση, τα σύνορα ή το σχήμα του.

Όταν ο δικαιούχος των δικαιωμάτων αυτών έχει αποβιώσει, καλούνται οι κληρονόμοι του να διορθώσουν εμπροθέσμως την εσφαλμένη κτηματολογική εγγραφή, ώστε να προστατεύσουν τα δικαιώματα αυτά, τα οποία πλέον ανήκουν στην κληρονομιαία περιουσία. Σε πολλές περιπτώσεις η διόρθωση αυτή απαιτείται να γίνει δικαστικά με αίτηση ή με αγωγή ανάλογα με το είδος του σφάλματος, τον τρόπο απόκτησης του δικαιώματος κ.α.

Παρακάτω δίνονται απαντήσεις σε δύο ζητήματα που ανακύπτουν κατά τη διαδικασία αυτή:

Α. Για να γίνει δεκτή τυχόν αίτηση διόρθωσης της εγγραφής, ο έχων κληρονομικό δικαίωμα θα πρέπει να αποδείξει το δικαίωμά του επί της περιουσίας. Πώς αποδεικνύεται αυτό;

Η προϋπόθεση της ενεργητικής νομιμοποίησής του πληρούται, φυσικά, με την συμβολαιογραφική αποδοχή της κληρονομιάς και την καταχώριση αυτής στο κτηματολόγιο. Ωστόσο, συχνά, τα στενά χρονικά περιθώρια δεν επιτρέπουν την ολοκλήρωση της αποδοχής της κληρονομιάς πριν την άσκηση του ενδίκου βοηθήματος (αίτηση διόρθωσης της εγγραφής ή αγωγή).

Έτσι, η νομολογία, για να προστατεύσει τον έχοντα κληρονομικό δικαίωμα και την περιουσία που πρόκειται να αποκτήσει, δέχεται ότι σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής, για την οποία δεν έχει δηλωθεί η αποδοχή της κληρονομιάς στο κτηματολόγιο, η δικαστική διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής μπορεί να γίνει και πριν την συμβολαιογραφική αποδοχή της κληρονομίας.

Διαμορφώνονται, επομένως, οι εξής δυνατότητες:

1^η δυνατότητα. Ο επικαλούμενος ότι έχει εγγραπτέο δικαίωμα από κληρονομική διαδοχή:

1α) ασκεί ως έχων άμεσο έννομο συμφέρον την αγωγή ή την αίτηση  προσκομίζοντας τα πιστοποιητικά από τα οποία προκύπτει το κληρονομικό του δικαίωμα, όπως το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, πιστοποιητικό διαθηκών, μη αποποίησης κ.λπ..

1β) Μετά την τελεσιδικία της,  η απόφαση καταχωρείται στο κτηματολόγιο και γίνεται η διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής

1γ) Προβαίνει σε αποδοχή κληρονομιάς

1δ) Εγγράφει στο κτηματολόγιο την αποδοχή κληρονομιάς ως μεταγενέστερη εγγραφή κατά το άρθρο 12 παρ. 1 περ. ζ του ν. 2664/1998.

2^η δυνατότητα. Ο επικαλούμενος κληρονομικό δικαίωμα, κάνοντας χρήση των διατάξεων του άρθρου 7Α παρ. 1α και 7 παρ. 3 του ν. 2664/1998 σε συνδυασμό με το άρθρο 6 παρ. 3 εδ. δ:

2α) προβαίνει πρώτα σε δήλωση αποδοχής της κληρονομιάς,

2β) ασκεί την αγωγή του άρθρου 6 παρ.2 ή την αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 του ν. 2664/1998 (ίδια με τον 1^ο τρόπο) για τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής, περιλαμβάνοντας στη νομιμοποίηση του την προηγηθείσα αποδοχή της κληρονομιάς και

2γ) εγγράφει ταυτόχρονα με την αγωγή ή με την αίτηση στο οικείο κτηματολογικό φύλλο, τη δήλωση αποδοχής της κληρονομιάς, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 7Α παρ. 1. Η εγγραφή αυτή είναι προσωρινή, τελεί υπό την αίρεση της αποδοχής της αίτησης και οριστικοποιείται μόλις καταστεί αμετάκλητη η απόφαση, η οποία δέχεται ή απορρίπτει την αίτηση.

Τα ως άνω δέχονται ενδεικτικά οι υπ’ αρ. 17/2021 ΜΠρΛαμιας, 169/2016 ΜΠρΠατρ. και 8074/2016 ΜπρΘεσσ.

Β. Σε τίνος το όνομα γίνεται η διόρθωση; Του θανόντος ή των κληρονόμων του;

Εάν ο φορέας του δικαιώματος απεβίωσε πριν την λειτουργία του Κτηματολογίου, η διόρθωση θα γίνει στο όνομα των κληρονόμων του, διότι δεν είναι δυνατόν να εμφαίνεται ως δικαιούχος πρόσωπο ανύπαρκτο κατά την έναρξη της λειτουργάς του κτηματολογίου. Αντιθέτως, εάν ο φορέας του δικαιώματος απεβίωσε μετά την ημερομηνία δημοσίευσης της απόφασης για την έναρξη του κτηματολογίου, τότε η διόρθωση θα γίνει στο όνομα του θανόντος. Αυτό ισχύει ακόμη κι αν έχει οι κληρονόμοι έχουν αποδεχθεί την κληρονομία και έχουν μεταγράψει την σχετική δήλωση αποδοχής. Τα ως άνω επιβεβαιώνονται από την νομολογία, ενδεικτικά: 99/2019 ΜΠρΛαμίας, 153/2017 ΜΠρΡόδου, ΕφΑΘ 5848/2010, ΠολΠρωτΘεσ 31097/2010, ΜονΠρΘεσ 29835/2007. (βλ. σχετ. , ΕλλΔνη 2011.568, Δημ. Νόμος)».